公司一次性收取若干年房租，該繳什么稅？什么時候繳？

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有學員問：某一般納稅人公司一次性預收三年的房屋租金327萬元，涉及到哪些稅？什么時候繳納？

我們分稅種來看：

一、增值稅

根據(jù)財稅「2016」36號附件1第四十五條：（二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

所以，無企業(yè)是否開票，均應在收到當月計算增值稅銷項稅額。

借：銀行存款 327萬元

貸：預收賬款-租金 300萬元

應交稅費-應交增值稅-銷項稅額 27萬元

二、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

以企業(yè)當月實際繳納的增值稅為計稅依據(jù)，計算當月應當繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。

三、印花稅

租賃合同按千分之一繳納印花稅，因為合同是含稅價，印花稅以含稅價為計稅依據(jù)，在書立合同當日發(fā)生納稅義務。

四、企業(yè)所得稅

我們先看一下租金收入的會計處理，會計核算上應按照權責發(fā)生制原則以及配比原則，分期確認租金收入，也就是會計處理上每年體現(xiàn)100萬元的收入。

選擇按照在租賃期內(nèi)分期均勻計入收入的處理：

每年分攤收入100萬元：

借：預收賬款-租金 100萬元

貸：主營業(yè)務收入-租金 100萬元

根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）：《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。

因為該筆租金收入是預收，符合上述文件規(guī)定的情形，所以企業(yè)所得稅既可以一次性提前確認收入，也可以分期確認租金收入，這個由企業(yè)自行決定。

企業(yè)可根據(jù)實際情況來自行判斷：

若之前有虧損且彌補年限即將到期，建議一次性確認收入，可以彌補以前年度虧損后繳納企業(yè)所得稅，避免浪費了虧損。

若之前無虧損，或雖有虧損但離到期年限尚遠，建議分期確認收入，便于推遲繳納企業(yè)所得稅的時間。

五、房產(chǎn)稅

一次性收到房租，是否需要一次性計算繳納房產(chǎn)稅呢？

我們先看一下全國性規(guī)定

國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）對于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題作出規(guī)定，納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

《房產(chǎn)稅暫行條例》第七條：房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政政府規(guī)定。

根據(jù)上述規(guī)定可知，房產(chǎn)稅的納稅期限需要看各地的具體規(guī)定，有的地方要求一次性繳納，有的地方可以分期繳納。

1、《湖南省地方稅務局關于房產(chǎn)稅有關政策問題的批復》（湘地稅函〔2000〕5號）規(guī)定，房屋產(chǎn)權單位將房屋使用權限期轉(zhuǎn)讓，不論采取何種形式，均屬房屋出租行為，應按租金收入計征房產(chǎn)稅。應征稅款原則上應按租金收入金額一次性全額征收：一次性繳納確有困難的，經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務機關批準后，可分次繳納。

2、黑龍江省實施《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》暫行細則黑政發(fā)[2014]19號第八條依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅的，按年計算，分月繳納，征期為月份終了后15日內(nèi)。依照房產(chǎn)租金繳納房產(chǎn)稅的，按次或按月計算，于月份終了后15日內(nèi)或開具發(fā)票時繳納。

3、問：納稅人一次性收取20年租金，增值稅、房產(chǎn)稅如何繳納(一次性繳納或者可分期繳納)?河北稅務：《房產(chǎn)稅暫行條例》第七條規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納，一次性收取20年租金，不需要一次性繳納房產(chǎn)稅。

4、廈門問題：A公司將房產(chǎn)對外出租，雙方簽訂3年期租賃合同，租賃期限從2018年1月1日至2020年12月31日，且一次性收取租金60萬元。廈門稅務：在廈門市，依照房產(chǎn)租金收入計算的房產(chǎn)稅為按月繳納，申報期限為次月的1日-15日。因此，A公司出租房產(chǎn)所收到的60萬元租金，應在正常租賃期內(nèi)分期均勻計算租金收入，并逐月進行納稅申報。

5、江蘇省地稅局《關于明確房屋出租房產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間的通知》（蘇地稅函[2000]135號）：最近，一些地區(qū)反映，房屋出租房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間不夠明確，執(zhí)行過程中難以掌握。對此，現(xiàn)明確如下：出租房屋的納稅人，其納稅義務發(fā)生時間為實際取得租金收入的當天。

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